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中海、绿城标杆房企精装修成本管理的10大秘密

发布时间:2019-10-03 04:39来源:PT老虎机点击:

  房地产企业只有在精装修项目管理中形成自己的竞争优势,合理管控成本,迅速实现低成本扩张,才能在竞争中具备优势。

  本文总结了目前中海、绿城、金地等标杆房企在精装修成本方面的10个措施,值得行业参考及借鉴。

  精装修定位需与整个项目产品相匹配、与产品所在区域匹配、与潜在购房者的需求匹配,同时需关注客户的敏感点。

  精装修定位的结果一般为每平方米建筑面积装修成本额(平米指标)或天地墙装饰用料及家具电器配置明细表。

  中海的做法是将项目主产品线元)、低档(每平米500-800元)3个等级,每个级别有对应的设计风格和材料部品配置标准。

  在确定不同级别精装修成本造价后,成本部联合设计营销共同研讨,推出精装房标准测算模板,主要包括:

  面积指标、造价指标、主要材料用量分析、主材菜单,最后得出造价限额指标、材料用量限额指标。

  相关材料、做法、综合单价均形成菜单,形成菜单可以实现以下目的:方便设计人员、项目公司快速、准确测算;

  可自动生成各种技术经济指标;对比标准快速发现超支项,找到优化方向;细项分解指标均需满足目标成本要求。

  设计阶段所产生的成果其造价成本基本会占到项目总成本的70~90%,在前期决策基础上确定我们最终设计方案的准确性高低将直接决定后期实施成本的高低与实施项目管理控制的难易。

  1.根据楼盘市场定位确定交楼标准的装修范围和单位造价。(由营销策划部门、设计部门确定)。

  2.按所确定的装修造价进行精装修住宅的设计深化、调整及完善,编制符合市场定位的精装修预算,初步锁定成本(可由装修设计公司来完成)。

  3.按确定的装修设计进行主要装修材料、部品的采购询价工作。主要材料及部品包括:入户门、铺地材料、卫生洁具、厨房卫生间用品、橱柜、开关插座、家用电器、墙面磁转、涂料等(由预算采购部门来完成)。

  4.根据初步选定的装修材料、部品比较精确做出装修预算(预算部门来完成)。

  设计决定精装修成本的关键一点还有各种高档关乎设计效果材料的合理选择,避免出现次要部位(或者不是客户关注点)的材料使用过于奢华的情况,并在精装样板房图纸设计时多与设计进行沟通,避免设计师的在设计时追求完美的惯性思维。

  比如,为了严格把好设计选材这一关,中海会提前制定好不同档次的项目主材总价与品牌选择标准,并明确了不同档次精装项目采购相对应的品牌。

  优先选用国产优质、低价的材料来代替进口材料;卫生间、厨房间尽可能多地使用各类地砖;慎用或少用地板、进口石材,壁纸花纹避免使用横纹理造成完工感观缺陷等。

  精装修工程及材料供应一般有乙供、甲指乙供、甲供和甲分包等方式,各种供应方式各有优缺点。

  1.乙供方式管理简单 ,施工单位积极性高,但甲方对材料的控制力弱,不利于成本控制,因此一般非主要材料、总价不高或对装修成果观感不产生直接影响的材料采用乙供方式 。

  如砂浆、粘结剂、龙骨、细木工板、纸面石膏板、石板材等。对于乙供材料,应做好质量控制工作,避免乙方使用劣质材料影响工程质量。

  2.甲指乙供的实质就是乙供 ,为弥补乙供方式甲方对材料控制力弱的缺点,而对乙供方式的一种改进。甲指可以指定材料品牌、规格、供应商及材料单价中的一项或多项。

  甲指乙供前,甲方需对甲指乙供材料进行招标、询价以确保获得可靠的材料供应商和优惠的价格。

  对于甲指乙供材料,应协调好乙方与材料供应商的关系,保护供应商和精装修施工单位的利益,保证供应商能及时足额获得货款(招标文件及精装修施工合同中应有制约条款)同时为避免精装修单位对材料供应商的二次压价应允许精装修施工单位在投标报价时对甲指乙供产品收取一定的利润。

  3.甲供与乙供相反,甲方对材料的控制力强,又能有效降低成本。因此大宗材料、对装修质量影响重大的材料都采用甲供方式。

  ■如墙地砖、洁具、厨电、乳胶漆等。因甲供方式对乙方的商业利益最为不利,因此过程中应特别注意乙方对甲供材料的合理使用。

  甲分包的实质就是甲供,只不过甲供的是材料,甲分包除了材料外还需现场施工。甲分包的项目主要为橱柜、户内门(含筒子板、贴脸线条及踢脚线) 。

  甲分包项目精装修总包可计收总包管理配合费。但对于装修交房项目,橱柜、户内门厂家与精装修施工单位均为土建总包的分包单位,因此如何分配总包管理配合费是招标前需考虑清楚的。

  ■乙供、甲指乙供、甲供、甲分包并不是一成不变的,不同的项目应根据各自的特点和具体情况酌情考虑,适当调整,以取得最佳的管理效果。(比如木地板即可以甲指乙供,也可以甲供或甲分包)

  目前有不少开发商只采用乙供和甲指乙供的方式供应材料,以达到简化操作、权责明晰的目的。

  精装修标段划分需考虑的问题比建安总包的标段划分复杂,需考虑的因素除资质、工期、项目管理能力等常规因素外,对于精装修项目还应考虑精装修标段与建安总包标段的衔接问题。

  避免交叉而出现一家建安总包对应多个精装修队伍或一个精装修队伍对应多个建安总包的现象,以减少合同数量及现场管理工作量。

  建筑的公共部位吊顶工程,由于经常性的维修,上下吊顶会造成检修口四周的饰面材料破坏。

  如采用明框的铝材检修孔代替木质类或其他会属类暗式检修孔,可以有效避免日后维护过程的二次破坏:

  如为降低物业管理成本,在住宅内的公共电梯厅部位把多个筒灯分成若干组,并分别采用延时开关控制:取消公共部位的的吊灯类装饰灯具,节约长期用电及更换材料的使用、维护成本。

  设计选用的石材当其单价在500元/㎡以上时,就应该考虑采用复合饰面板材代替该石材:

  如,莎安娜米黄,优等品价格基本在1000元/㎡以上,采用5厚莎安娜米黄+15厚普通米黄单价就可以下降约30%~40%,降低成本的效果就非常显著。

  一种工艺只要省一点点将是一笔不小的节约,哪怕是一块预埋板的节约、1mm厚粘结剂的节约等等,这就需要统一做法,尽可能把工艺优化到最佳:

  1.由深化设计师、施工员、预算员共同参与工艺做法深化,例如吊顶龙骨的排版、吊顶造型的做法、电视及五金预埋方案、饰面基层做法等等;精装中比较典形的有(这里不详细列举):

  2.针对确定方案进行全员交底,针对精装采用水平施工,人员较多,如果不全员交底就会达不到统一的目的;

  3.在每个分项刚开始施工时由专人重点检查,以便及时整改,加强首检制度的执行。

  4.对于影响到质量的做法一定不能省,减少后期的维修实际上也是成本的控制,如吊顶转角加固、凹槽做法等。

  要求施工单位增加精装修项目实施过程的成品保护投入,特别在项目后期时段对地板、石材瓷砖类的阳角、门窗套等的保护。

  良好的成品保护可以大大降低交付后客户的投诉率与返修率,节约保修的人力、物力成本。

  另外还应加强成品安装后项目局部维修工作的监督力度,避免边“修复”边“破坏”。

  如切实加强卫生间的“渗”、厨房间“漏”的工作管理,项目参与各方应严格控制防水施工过程的隐蔽工作,坚持一户一验,三次试验,务必做到彻底杜绝渗漏隐患。